사인증여란 — "나 죽으면 이 집 줄게" 약속의 효력과 유언과의 차이, 상속세

사인증여는 주는 사람이 사망해야 효력이 생기는 증여 계약입니다(민법 제562조). 「나 죽으면 이 집 너 줄게」라는 약속도 받는 사람이 동의했다면 사인증여가 될 수 있습니다. 다만 서면이 없으면 해제될 수 있고, 세금은 증여세가 아니라 상속세로 냅니다.

사인증여란

민법 제562조는 증여자의 사망으로 효력이 생길 증여에는 유증(유언으로 재산을 주는 것)에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 효력은 유증과 비슷하게 사망 때 생기지만, 성립하는 방식은 계약입니다.

그래서 받는 사람이 그 약속을 알고 동의해야 합니다. 몰래 정해 두는 것은 사인증여가 아니라 유언의 문제입니다. 유언의 방식과 효력은 유언장 작성법에 정리했습니다.

유언과 무엇이 다른가

많은 분들이 「말로 약속했으니 받을 수 있다」고 생각하지만, 민법 제555조는 서면으로 표시되지 않은 증여는 각 당사자가 해제할 수 있다고 정합니다. 돌아가신 뒤 다른 상속인이 해제를 주장하면 약속만으로는 지키기 어렵습니다.

대법원은 어떻게 보았나

언론 보도에 따르면 대법원은 두 가지를 짚었습니다.

1. 철회: 2022년 7월 28일 선고에서, 명문 규정이 없어도 유증처럼 증여자가 사인증여를 철회할 수 있다고 보았습니다.
2. 무효 유언의 전환: 2023년 9월 27일 선고에서, 방식을 갖추지 못한 영상 유언을 사인증여로 살리려면 받는 사람과의 합의가 인정돼야 한다는 취지로 원심을 뒤집었습니다.

의외로 「유언이 무효여도 사인증여로 인정받으면 된다」는 기대는 쉽게 무너질 수 있다는 뜻입니다.

세금은 상속세로

상속세 및 증여세법 제2조는 「상속」에 사인증여를 포함합니다. 받는 사람이 상속인이 아니어도 증여세가 아니라 상속세 대상입니다.

상속이 시작되기 전 10년 안에 상속인에게, 5년 안에 상속인이 아닌 사람에게 증여를 약속하고 넘기는 중에 증여자가 사망한 경우도 사인증여에 들어갑니다. 생전 증여와 상속의 세금 차이는 생전 증여 vs 상속에서 비교해 보세요.

기억해 두실 점: 사인증여도 다른 상속인의 최소 몫을 줄이면 유류분 반환 청구를 받을 수 있습니다. 비율과 청구 기한은 유류분 청구에서 먼저 확인해 두시기 바랍니다.

서면으로 남길 때 순서

1. 주는 사람, 받는 사람, 재산, 「사망하면 준다」는 조건을 한 장에 적습니다.
2. 부동산은 등기사항전부증명서에 나온 표시대로 적어 재산을 분명히 합니다.
3. 두 사람이 서명·날인하고, 날짜를 적습니다.
4. 다툼이 걱정되면 공증사무소에서 공정증서로 남기는 방법을 검토합니다.

마무리

사인증여는 받는 사람과 합의한 사망 조건부 증여이고, 서면이 없으면 해제될 수 있으며 세금은 상속세입니다. 오늘은 가족 사이에 말로만 오간 약속이 있는지, 서면으로 남아 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 다툼이 예상되면 대한법률구조공단 같은 공공 법률 상담을 먼저 받아 보셔도 좋습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.