세입자 사망 시 전세·월세 계약과 보증금, 임차권 승계와 상속 정리
세입자가 사망하면 전세·월세 계약은 끝나지 않고 이어집니다. 상속인이 함께 살았는지에 따라 상속인, 사실혼 배우자, 2촌 이내 친족이 임차인 자리를 이어받고, 원하지 않으면 1개월 안에 집주인에게 알리면 됩니다. 보증금과 상속포기 관계도 정리했습니다.
세입자 사망 시 임차권 승계 5초 요약
세입자(임차인)가 사망해도 전세·월세 계약은 그대로 이어지고, 보증금을 돌려받을 권리도 사라지지 않습니다. 함께 살던 상속인이 있으면 민법에 따라 상속인이 이어받고, 상속인 없이 사망했으면 같이 살던 사실혼 배우자가, 상속인이 따로 살았다면 같이 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 함께 이어받습니다(주택임대차보호법 제9조). 이어받기 싫으면 사망 후 1개월 안에 집주인에게 반대 의사를 알리면 됩니다.
- 계약사망으로 끝나지 않고 승계
- 함께 산 사람사실혼 배우자·2촌 이내 친족 승계
- 거부사망 후 1개월 안 집주인에게 반대 의사
- 보증금상속을 포기하면 보증금도 받지 못함
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세입자(임차인)가 사망해도 전세·월세 계약은 끝나지 않고 이어지며, 보증금을 돌려받을 권리도 그대로 남습니다. 누가 이어받는지는 상속인이 그 집에서 함께 살았는지에 따라 갈리고, 이어받기 싫으면 사망 후 1개월 안에 집주인에게 알리면 됩니다.
세입자 사망, 계약은 누가 이어받나
민법 제1005조는 상속인이 고인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 이어받는다고 정하고 있습니다. 전세·월세 계약에서 생긴 권리(보증금을 돌려받을 권리)와 의무(월세 지급)도 여기에 들어갑니다.
다만 함께 살던 가족이 법적 상속인이 아닐 때를 위해 주택임대차보호법 제9조가 따로 기준을 둡니다.
| 사망 당시 상황 | 임차인 자리를 잇는 사람 | 근거 |
|---|---|---|
| 함께 살던 상속인이 있음 | 상속인 | 민법 제1005조 |
| 상속인 없이 사망 | 함께 살던 사실혼 배우자 | 주택임대차보호법 제9조 제1항 |
| 상속인이 따로 살았음 | 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 | 같은 조 제2항 |
사실혼 배우자는 혼인신고는 하지 않았지만 실제로 부부처럼 함께 살아온 사람을 말합니다. 2촌 이내 친족에는 부모, 자녀, 형제자매, 조부모, 손자녀가 들어갑니다.
기억해 두실 점: 제9조는 「그 주택에서 가정공동생활을 하던」 사람을 기준으로 합니다. 주민등록이나 생활 흔적처럼 함께 살았다는 사실을 보여 줄 자료를 챙겨 두시면 다툼을 줄일 수 있습니다.
이어받기 싫다면, 1개월 안에
함께 살던 사람이 그 집에 계속 살 생각이 없다면 승계를 거부할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제9조 제3항은 임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 집주인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않는다고 정하고 있습니다.
알리는 방법은 법에 정해져 있지 않지만, 나중에 날짜를 두고 다투지 않도록 문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 쓰는 것이 좋습니다.
보증금과 함께 넘어오는 것
같은 조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 승계한 사람에게 함께 돌아간다고 정하고 있습니다.
- 넘어오는 권리: 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리
- 넘어오는 의무: 밀린 월세, 계약에 따른 관리비, 원상복구 의무
많은 분들이 보증금만 생각하지만, 의외로 밀린 월세나 원상복구 비용이 함께 넘어온다는 점을 놓치기 쉽습니다. 계약서와 집주인에게 받은 청구 내역을 먼저 맞춰 보시기 바랍니다.
상속을 포기하면 보증금도 포기입니다
보증금을 돌려받을 권리는 상속재산입니다. 고인에게 빚이 많아 상속을 포기하면 빚뿐 아니라 보증금도 받을 수 없습니다.
| 선택 | 보증금 | 고인의 빚 | 기한 |
|---|---|---|---|
| 단순승인 | 받음 | 모두 이어받음 | 안 날부터 3개월 지나면 단순승인으로 봄 |
| 한정승인 | 받음 | 받은 재산 한도에서만 갚음 | 안 날부터 3개월 안 가정법원 |
| 상속포기 | 받지 못함 | 이어받지 않음 | 안 날부터 3개월 안 가정법원 |
민법 제1019조는 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 이 가운데 하나를 고르도록 하고, 그 기간 안에 상속재산을 조사할 수 있다고 정하고 있습니다. 빚이 재산보다 많다는 사실을 중대한 과실 없이 몰랐다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있습니다.
상속포기와 한정승인 절차는 상속포기 기한과 방법, 한정승인 절차에서 자세히 보실 수 있습니다.
보증금 받을 때 준비할 서류
보증금을 돌려받을 때는 집주인이나 전세보증기관이 상속 관계를 확인합니다. 보통 다음 서류를 요구합니다.
- 임대차계약서 원본
- 고인의 기본증명서(사망 사실 확인)
- 가족관계증명서(상속인 확인)
- 상속인이 여럿이면 누가 받을지 정한 상속재산분할협의서와 인감증명서
요구 서류는 집주인과 보증기관마다 다를 수 있으니 미리 전화로 확인하시기 바랍니다.
정리
세입자가 사망해도 계약과 보증금은 사라지지 않고, 함께 살던 상속인·사실혼 배우자·2촌 이내 친족이 이어받습니다. 오늘은 임대차계약서를 찾아 보증금과 계약 기간부터 확인해 보시기 바랍니다. 그 집에 계속 사실 계획인지, 계약을 정리하실 계획인지 먼저 정하시면 1개월과 3개월 기한을 놓치지 않을 수 있습니다. 사망 뒤 전체 절차는 사망 후 해야 할 일 순서에 정리돼 있습니다. 힘든 시기에 기한부터 차분히 챙기시길 바랍니다.
※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q세입자가 사망하면 전세 계약은 끝나나요?
끝나지 않습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 고인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 이어받고, 전세·월세 계약에서 생긴 권리와 의무도 여기에 들어갑니다. 계약 기간과 보증금 조건은 그대로 이어집니다.
Q혼인신고를 하지 않은 배우자도 계속 살 수 있나요?
주택임대차보호법 제9조는 그 집에서 함께 살던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람(사실혼 배우자)도 임차인의 권리와 의무를 이어받는다고 정하고 있습니다. 상속인이 없거나 상속인이 따로 살았다면 사실혼 배우자가 계속 살 수 있습니다.
Q상속인이 없을 때는 누가 이어받나요?
임차인이 상속인 없이 사망했다면 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 이어받습니다(주택임대차보호법 제9조 제1항).
Q자녀는 따로 살고 고인과 사실혼 배우자만 함께 살았다면요?
사망 당시 상속인이 그 집에서 함께 살지 않았다면, 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 이어받습니다(같은 조 제2항).
Q함께 살던 자녀가 상속인이면요?
주택임대차보호법 제9조는 상속인이 없거나 따로 살던 경우를 따로 정한 규정입니다. 함께 살던 상속인이 있다면 민법의 일반 원칙(제1005조)에 따라 상속인이 임차인 자리를 이어받습니다. 구체적인 사정은 법률 상담으로 확인하시기 바랍니다.
Q이어받고 싶지 않으면 어떻게 하나요?
임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 집주인에게 이어받지 않겠다는 뜻을 알리면 승계하지 않습니다(같은 조 제3항). 나중에 다툼이 생기지 않도록 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법이 좋습니다.
Q밀린 월세나 관리비도 이어받나요?
같은 조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 임차인의 권리와 의무를 이어받은 사람에게 돌아간다고 정하고 있습니다. 보증금을 돌려받을 권리와 함께 밀린 월세 같은 의무도 함께 넘어온다는 뜻입니다.
Q상속을 포기하면 보증금은 어떻게 되나요?
보증금을 돌려받을 권리도 상속재산입니다. 상속을 포기하면 빚뿐 아니라 보증금도 받을 수 없습니다. 빚이 더 많은지 모를 때는 받은 재산 한도에서만 빚을 갚는 한정승인을 검토합니다.
Q상속포기나 한정승인은 언제까지 하나요?
민법 제1019조에 따라 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 단순승인, 한정승인, 포기 중 하나를 할 수 있습니다. 이 기간 안에는 상속재산을 조사할 수 있습니다.
Q3개월이 지난 뒤 빚이 많다는 걸 알았어요.
민법 제1019조 제3항은 빚이 재산보다 많다는 사실을 중대한 과실 없이 기간 안에 알지 못했다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있다고 정하고 있습니다.
Q집주인에게 보증금을 바로 돌려달라고 할 수 있나요?
계약은 그대로 이어지므로 원칙적으로는 계약 기간과 해지 조건을 따릅니다. 이사를 원하면 집주인과 계약 종료를 협의하고, 보증금 반환 일정과 방법을 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
Q보증금을 받을 때 무엇을 준비하나요?
임대차계약서, 고인의 사망 사실이 나오는 기본증명서, 상속 관계를 보여 주는 가족관계증명서, 상속인이 여럿이면 누가 받을지 정한 상속재산분할협의서가 필요할 수 있습니다. 집주인이나 보증기관마다 요구 서류가 다르니 미리 확인합니다.
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출처
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제9조(주택 임차권의 승계, 2026-01-02 시행본) — 상속인 없이 사망 시 사실혼 배우자 승계, 상속인이 함께 살지 않은 경우 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족 공동 승계, 사망 후 1개월 이내 반대 의사 표시 시 미승계, 임대차 관계 채권·채무는 승계자에게 귀속 (2026-11-04 확인)
- 국가법령정보센터 「민법」 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계, 2026-03-17 시행본) — 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계 (2026-11-04 확인)
- 국가법령정보센터 「민법」 제1019조(승인, 포기의 기간) — 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 내 단순승인·한정승인·포기, 기간 내 상속재산 조사 가능, 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 몰랐으면 안 날부터 3개월 내 한정승인 (2026-11-04 확인)
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