상속세 5억 10억 20억 아파트

부모님이 남기신 것이 살던 아파트 한 채뿐인데, 집값이 올라 상속세 걱정이 앞서시지요. 집을 팔아야 하는 건 아닌지 마음이 먼저 무거워지셨을 것입니다. 아파트 값별로 실제 얼마가 나오는지, 세금을 줄여 주는 공제는 무엇인지 차근차근 정리해 드리겠습니다.

아파트 값별 예상 상속세

다른 재산 없이 아파트 한 채만 남기신 경우를 자녀 2명 기준으로 계산했습니다.

대출은 없고, 장례비는 최소 공제액 500만 원, 배우자는 법정상속분(배우자 1.5 : 자녀 1 : 자녀 1)만큼 실제로 받고, 기한 안에 신고해 3% 공제를 받는다고 보았습니다. 동거주택 공제는 10년 넘게 함께 산 자녀 한 명이 아파트를 상속받는 경우입니다.

기억해 두실 점: 같은 10억 원 아파트라도 누가 받느냐에 따라 0원에서 8,633만 원까지 달라집니다. 배우자가 계시면 배우자공제가, 함께 산 자녀가 있다면 동거주택 공제가 큰 역할을 하지요.

아파트 값은 시가로 정합니다

상속세는 공시가격이 아니라 돌아가신 날 현재의 시가로 계산합니다(상속세 및 증여세법 제60조). 시가는 아래 순서로 찾습니다.

1. 그 아파트의 거래·감정가격: 돌아가신 날 전후 6개월 안에 그 집이 팔렸거나 감정을 받았다면 그 가격입니다(시행령 제49조).
2. 비슷한 아파트의 거래가격: 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 집의 거래가격도 시가로 봅니다. 아파트는 같은 단지의 비슷한 평형 거래가 있는 경우가 많아, 대부분 이 가격이 쓰입니다.
3. 기준시가: 위 가격을 찾기 어려울 때만 공시가격 같은 기준시가로 계산합니다.

그래서 "공시가격이 7억 원이니 괜찮겠지" 하고 계산하시면 실제보다 세금을 적게 잡게 됩니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 거래가를 먼저 찾아보세요.

대출이 남아 있다면

돌아가신 분의 주택담보대출은 빚이라 상속재산에서 뺍니다. 10억 원 아파트에 대출 2억 원이 남아 있고 자녀 2명만 상속한다면, 예상 상속세는 약 8,633만 원에서 약 4,753만 원으로 줄어듭니다. 동거주택 공제를 받을 때도 아파트 값에서 이 대출을 뺀 금액을 기준으로 공제합니다.

동거주택 상속공제 (최대 6억 원)

부모님과 오래 함께 산 자녀가 그 집을 물려받으면, 집값(대출을 뺀 금액)을 6억 원까지 더 공제합니다(제23조의2). 아래 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

1. 10년 이상 함께 살기: 돌아가신 날부터 거슬러 10년 이상 계속 한집에서 살았어야 합니다. 자녀가 미성년자였던 기간은 빼고 셉니다.
2. 1세대 1주택: 그 10년 동안 한 세대를 이루며 집이 한 채뿐이었어야 합니다. 집이 없던 기간은 포함해 줍니다.
3. 무주택 자녀가 상속: 돌아가신 날 현재 집이 없거나, 부모님과 함께 그 집을 갖고 있던 자녀가 상속받아야 합니다.

요건이 까다롭고, 부득이한 사정으로 잠시 따로 산 기간을 어떻게 보는지도 시행령에 따로 정해져 있습니다(제23조의2 제2항). 해당될 것 같다면 신고 전에 꼭 세무사와 확인해 보세요.

아파트 상속세 계산하기

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 재산이 아파트 말고도 많다면 상속세 계산기에서 전체 재산으로 계산해 보세요.

세금이 나온다면 이것부터

• 신고 기한: 돌아가신 달의 말일부터 6개월 안에 신고하면 세금의 3%를 덜 냅니다. 마감일은 상속세 신고기한 계산기로 확인하실 수 있습니다.
• 나눠 내기: 낼 상속세가 2천만 원을 넘으면 담보를 제공하고 최대 10년에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(연부연납, 제71조). 바로 집을 팔지 않아도 되는 경우가 있으니 세무서에 함께 문의해 보세요.
• 배우자공제 기한: 배우자가 5억 원 넘게 공제받으려면 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 재산을 나누고 등기까지 마쳐야 합니다.

숫자를 보시고 놀라셨을 수도 있지만, 공제를 하나씩 챙기면 생각보다 줄어드는 경우가 많습니다. 서두르지 마시고, 한 가지씩 확인해 가시면 됩니다.